Kat Malikleri Kurul Toplantıları Ertelenmeli

Haber:Taha Ahmet Özel

Profesyonel Tesis ve Yöneticileri Derneği’nin Youtube kanalında “Doğal Afet ve Salgın Dönemlerinde Apartman ve Sitelere Kat Mülkiyeti Hukuku Açısından Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Yolları” konulu yayın düzenlendi. Yayına konuşmacı olarak katılan Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Seda Öktem Çevik pandemi sürecinde kat maliklerinin yaşadığı sorunlar hakkında ayrıntılı bilgiler aktardı.

Ortak Yerlerin Giderleri İçin Aidat Toplanıyor

Ortak yaşamanın bazı sorunlar doğurduğunu belirten Doç. Dr. Seda Öktem Çevik “Kat mülkiyeti, toplu yaşamanın en yaygın görüldüğü alanlardan bir tanesi. Hepimizin hayatını derinden etkileyen pandeminin yoğun bir şekilde yaşandığı hukuki alanlardan bir tanesini teşkil ediyor. Kat mülkiyetinde yönetimin temelini oluşturan şey ortak yerdir. Neden biz kat mülkiyetinde yönetimden bahsediyoruz? Çünkü ortak yerlerin yönetilmesi gerekiyor. Bunun için de ortak gider olarak ifade edilen uygulamada aidat olarak isimlendirdiğimiz bir gider toplanıyor.” ifadelerini kullandı.

Yönetimin, Pandemi Tedbirlerini Uygulaması Gerekir

Pandemi nedeniyle ortak kullanım alanlarında bulunmanın kısıtlandığını ifade eden Çevik “Özellikle sosyal mesafe, hijyen kurallarına dikkat ettiğimizde tüm bu düzenlemelere, genelgelere baktığımızda kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki faali mülkiyetten doğan haklarının pandemi nedeniyle kısıtlanacağını rahatlıkla söyleyebiliriz. Burada yönetim ne yapabilir? Yönetim; kat mülkiyetinde kat malikleri kurulunun aldığı kararları icra eden, yönetimi gerçekleştiren önemli bir organ. Kat malikleri ile yönetim arasındaki hukuki ilişkiye baktığımızda vekâlet sözleşmesinin hükümlerini uyguluyoruz. Yönetimin vekilin özen borcu gereği devreye giriyor ve bu bağlamda mevcut önlemleri, kısıtlamaları uygulamalı. Kat maliklerinin de bu kısıtlamalara sağlığımızın korunması amacıyla katlanmaları gerekir.” değerlendirmesinde bulundu.

Kullanılmayan Alanların Giderleri Ödenmeli

Seda Öktem Çevik, kat maliklerinin kullanılmayan alanların giderlerinin ödemek istememelerinin doğru olmadığının altını çizdi. “Bağımsız bölüm maliklerinin ortak yerleri kullanmıyoruz. Buralar için yapılacak giderlere katılmıyoruz gibi bir savunmalarının ya da taleplerinin yerinde olmadığını düşünüyorum. Çünkü yönetimin de gerçekleşmesi ortak giderlerden toplanacak avanslarla olacaktır. Yıl sonunda fazladan toplama varsa ya diğer seneye yansır ya da aidatlarda bir indirime gidilebilir. Bu da yönetimin özen borcunun bir gereği olarak karşımıza çıkar.” şeklinde konuştu.

Pandemi Şartlarında Yapılacak Toplantılarda Fiili İmkansızlık Karşımıza Çıkmakta

Çevik, Koronavirüs salgını nedeniyle çok sayıda kişinin bir araya gelerek toplantı yapmasının oldukça güç olduğunu ifade etti. Çevik “Sağlık koşullarını sağlamanın ve toplanabilmenin zor olduğu bir süreçte kat malikleri kurulu toplantılarının ertelenebilmesinin mümkün olduğunu düşünüyorum. Diyelim ki bir toplantı yapılması tercih ediliyor. Bu durumda tüm kurallara uygun olması gerek. Pandemi döneminde tüm bu koşulların sağlanabilmesi çok zor. Burada adeta fiili bir imkansızlık durumu karşımıza çıkıyor. Kaldı ki kat malikleri kurul toplantısı; toplantıya çağrı, toplantının yapılması, bunun deftere yansıtılması, bu defterin tasdiki gibi çok sıkı bir şekil şartına bağlı tutulmuş. Bunlara uyulmadan yapılan bir kurul toplantısı ve burada alınan kararların, toplantıya katılmayan ya da katılıp da çekimser oy kullanan, muhalif oy kullanan maliklerin toplantının yapılmasından itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesi gereği iptal davası açabilmeleri mümkün.” diyerek pandemi şartlarında yapılacak kurul toplantılarının güçlüğüne vurgu yaptı.

Mevcut Yasaya Göre Online Toplantı Şekil Şartına Aykırı

Çevik, kat malikleri kurul toplantılarının salgın sebebiyle çevrim içi olarak yapılıp yapılamayacağına dair soruyu “Bu soru son dönemde çok sık soruluyor. Gelinen noktada ileriye dönük olması gereken hukuk bakımından bu yönde düzenlemelerin de kat malikleri kurul toplantıları için Kat Mülkiyeti Kanunu’na getirilmesi gerekir. Ama şu anda mevcut düzende online yapılacak toplantı, kanunun sıkı bir denetime bağladığı şekil şartını yerine getirmez.” şeklinde yanıtladı.